Pendahuluan
Hampir sejak setahun yang lalu seorang teman saya berencana membuat kedai kopi atau cafe, ada saja rintangannya yang membuat semangat memulai usaha turun naik, maju mundur. Awalnya, toko sudah ada, design interior sudah dibuat, namun setelah dikaji lebih jauh, daripada bermasalah kelak di parkiran yang terlalu sempit untuk toko satu pintu.….kemudian cancel….Opsi berikutnya adalah bangun dari awal di tanah kosong dengan harapan lebih leluasa design tata letak dan parkirnya.
Untuk itu teman saya sudah meminta bantuan konsultan guna membuat rencana design konstruksi dan arsitektur. Begitu RAB telah jadi, barulah kelihatan anggaran yang diperlukan ternyata relatif besar. Karena dana yang diperlukan melebihi kemampuan budget teman saya yang notabene seorang ASN dan tidak mengandalkan investor, sehingga rencana membangun ruko akan dilakukan secara bertahap. Langkah berikutnya adalah mengurus perizinanan. Dari sini timbul masalah baru lagi yang berakibat rencana untuk mewujudkan cafe ini terkendala lagi, yaitu ternyata Izin mendirikan Bangunan (IMB) ternyata sejak tahun 2021 telah diganti menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang diklaim lebih sederhana….helloo sederhana dari Hongkong he…he…he…..Kata teman saya yang sederhana itu hanyalah RM. Masakan Padang……haa…haa…haa.
Sebenarnya saya pernah mendengar tentang PBG dan Surat Layak Fungsi (SLF) Bangunan selintas. Namun saya dikira hanya terbatas buat pengadaan konstruksi Gedung milik Pemerintah. Namun ternyata berlaku juga buat bangunan pribadi dengan biaya sendiri dan skonstruksi sederhana sekalipun…wah….
Tapi tunggu dulu, kalau dipikir-pikir meskipun bangunan pribadi mestinya perlakuannya tetap sama karena terkait keamanan dan keselamatan pengguna maka harus dipastikan struktur bangunan serta arsitekturnya aman dan layak fungsi. Beberapa kasus kita dengar misalnya bangunan yang miring bahkan ambruk hingga menelan kerugian harta benda bahkan merenggut nyawa.
Sebagaimana dikutip dari BanjarmasinPost.co.id., tragedi terbaru adalah runtuh seketikanya bangunan Toko Alfamart Gambut Km. 15, banjarmasin pada Senin (18/4-2022). Menurut Kapolda Kalsel Irjen Rikwanto berdasarkan hasil keterangan warga sekitar, sambal menunggu laporan tim Lapforensik, bangunan yang ambruk memang telah berusia kira-kira 20 tahun. Dia mengatakan kondisi alam seperti kerap terendam air karena wilayah rawa atau gambut hingga bencana banjir, sehingga patut diduga secara konstruksi tidak sesuai dengan kondisi awal berdiri.
Kembali kepada PBG, pengurusannya melalui online di website SIMBG.….namun syarat-syaratnya yang membuat sedikit repot apalagi buat masyarakat awan yang tidak terbiasa berurusan apalagi buat UKM yang memiliki anggaran terbatas.
Apa Sih PBG itu?
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung baik untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.
PBG adalah pengganti Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sebagaimana tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung yang ditetapkan pada 2 Februari 2021, sebagai bentuk tindak lanjut dari ketentuan Pasal 24 dan Pasal 185 huruf b UU No. 11/2020 tentang Cipta Kerja. Direktur Jenderal Cipta Karya Kementerian PUPR Diana Kusumastuti menjelaskan, layanan SIMBG mendukung transparansi biaya Retribusi PBG, melalui fitur hitung mandiri retribusi PBG. Diharapkan Pemerintah Daerah menyesuaikan peraturan retribusi untuk Persetujuan Bangunan Gedung bukan IMB lagi.
Ini berarti PGB menjadi persyaratan baru yang harus diurus oleh pemilik bangunan jika hendak melaksanakan konstruksi maupun melakukan perubahan terhadap bangunan tersebut.
Lalu, bagaimana jika bangunan sudah terlanjur dibuat sebelum diberlakukannya PBG tersebut? Tak perlu khawatir. Sebab, IMB yang sudah terbit sebelum PP No. 16 Tahun 2021 terbit, maka tetap berlaku hingga berakhir.
Sebagai gantinya, bangunan gedung yang sudah berdiri tetapi tidak mengantongi PBG, maka harus mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF) untuk memperoleh PBG. Di dalam SLF dinyatakan mengenai kelaikan fungsi sebuah bangunan gedung sebelum dimanfaatkan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah setempat.
Perbedaan Antara PBG VS IMB
Jika dilihat dari pengertiannya, memang tidak ada perbedaan substansial di antara PBG dan IMB. Namun, ada perbedaan antara IMB dan PBG yaitu penggunaan kata-kata yang berbeda yang berkaitan dengan acuan dalam pemberian izin.
Pemberian IMB diberikan jika telah sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku di mana harus diperoleh sebelum dan saat mendirikan bangunan. Sementara izin PBG diberikan ketika sudah sesuai dengan standar teknis bangunan gedung yang artinya bersifat sebagai aturan perizinan yang mengatur bagaimana bangunan harus didirikan.
Standar teknis yang dimaksud pada PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) diantaranya perencanaan dan perancangan bangunan gedung, pelaksanaan dan pengawasan konstruksi bangunan gedung, dan pemanfaatan bangunan gedung.
Selain itu, ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Cagar Budaya (BGCB), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Fungsi Khusus (BGFK), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Hijau (BGH), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Negara (BGN), ketentuan dokumen, dan ketentuan pelaku penyelenggaraan bangunan gedung juga termasuk di dalam standar teknis PBG.
Selanjutnya perbedaan IMB dan PBG adalah terletak pada tahapannya. IMB yaitu izin yang harus diurus oleh pemilik bangunan. Namun, PBG hanya berupa ketentuan soal teknis bangunan.
Sanksi Administratif
Jika pemilik bangunan gedung tidak memenuhi penetapan fungsi dalam PBG, maka akan dikenakan sanksi administratif, berupa :
- Peringatan tertulis;
- Pembatasan kegiatan pembangunan;
- Menangguhkan konstruksi untuk sementara atau permanen;
- Berhenti sementara atau permanen menggunakan bangunan;
- PBG beku;
- Penarikan PBG;
- Membekukan SLF bangunan;
- Pencabutan SLF konstruksi;
- Perintah untuk menghancurkan bangunan;
Aplikasi SIMBG
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), sebagaimana dikutip dari Kompas.com meluncurkan layanan berbasis web Sistem Informasi Bangunan Gedung (SIMBG). Portal tersebut diluncurkan salah satunya untuk mempermudah mengurus Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) secara online.
Dengan diluncurkannya layanan SIMBG diharapkan dapat mendukung upaya peningkatan kemudahan berusaha, iklim investasi, serta pada akhirnya mampu menjadi salah satu pondasi menuju Indonesia tumbuh dan tangguh. Layanan yang dihasilkan diharapkan dapat mengusung semangat UU Cipta Kerja yang selanjutnya dirinci oleh Peraturan Pemerintah (PP) 16/2021, dalam hal kemudahan perizinan, kejelasan prosedur layanan dan mempersingkat birokrasi. Tak hanya bisa digunakan sebagai cara mengurus PBG pengganti IMB secara online, portal tersebut juga memberikan kemudahan masyarakat dalam memperoleh Sertifikat Laik Fungsi Bangunan (SLF) secara daring. Setiap masyarakat dapat mengajukan PBG dan SLF secara online, dengan prosedur yang pasti, ketentuan dokumen dan waktu yang standar di seluruh wilayah Republik Indonesia. Dengan telah diluncurkannya layanan SIMBG, maka pemerintah daerah kabupaten dan kota diharuskan menggunakan SIMBG dalam pelayanan PBG untuk mendukung upaya kemudahan, transparansi, dan peningkatan layanan publik menjadi lebih baik.
Persyaratan Mengurus PBG
Saat ingin mengajukan PBG, pemilik bangunan gedung harus menyiapkan sejumlah dokumen yang harus disertakan dalam proses pendaftaran. Adapun dokumen yang dimaksud, meliputi tiga hal, yaitu:
- Data pemohon;
- Data bangunan Gedung;
- Dokumen rencana teknis;
Sementara itu, di dalam dokumen rencana teknis terdiri dari rencana arsitektur, data rencana struktutur, data rencana utilitas, dan spesifikasi teknik bangunan gedung.
Dokumen yang terkait rencana arsitektur meliputi:
- Data penyedia jasa perencana arsitektur;
- Konsep rancangan;
- Gambar rancangan tapak;
- Gambar denah;
- Gambar tampak bangunan Gedung;
- Gambar potongan bangunan Gedung;
- Gambar rencana tata ruang dalam;
- Gambar rencana tata ruang luar;
- Detail utama dan/atau tipikal
Lalu dokumen rencana struktur terdiri dari gambar rencana struktur atas dan bawah termasuk detailnya, Gambar rencana basement dan detailnya, dan perhitungan rencana struktur dilengkapi dengan data penyelidikan tanah untuk Bangunan Gedung lebih dari dua lantai.
Sementara dokumen rencana utilitas terkait dengan perhitungan kebutuhan air bersih, listrik, penampungan dan pengolahan air limbah, pengelolaan sampah, beban kelola air hujan, serta kelengkapan prasarana dan sarana pada Bangunan Gedung.
Prosedur Penerbitan Izin PBG
Pembangunan Gedung (Foto : Corelogic)
Setelah seluruh persyaratan dokumen selesai, bisa langsung mengurus pendaftaran PBG. Secara singkat, prosedur pengajuan PBG, seperti dilansir dari situs resmi SIMBG Kementerian PUPR, terdiri dari beberapa tahap, antara lain:
- Proses pendaftaraan dengan melengkapi data dan dokumen teknis permohonan.
- Menghadiri konsultasi perencanaan dan/atau pembongkaran Bangunan Gedung (bila diperlukan)
- Membayar retribusi daerah yang telah ditetapkan (bila ditagihkan)
- Menyampaikan informasi jadwal dan tanggal mulai pelaksanaan konstruksi kepada Dinas Teknis melalui SIMBG pada tahap pembangunan Bangunan Gedung
- Menyampaikan informasi jadwal dan tanggal mulai pembongkaran kepada Dinas Teknis melalui SIMBG pada tahap pembongkaran Bangunan Gedung
- Mendaftarkan akun perencana konstruksi, pelaksana konstruksi, perencana pembongkaran dan pelaksana pembongkaran (bila diperlukan)
Proses Pendaftaraan
Pemilik bangunan gedung atau kuasanya, bisa mendaftar melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG) untuk dapat melakukan proses konsultasi perencanaan.
Konsultasi Perencanaan ini nantinya akan melihatnya penyedia jasa bangunan, termasuk di dalamnya penyedia jasa perencanaan konstruksi, penyedia jasa pelaksana konstruksi, dan penyedia jasa pengawasan atau penyedia jasa manajemen konstruksi.
Pemohon PBG bisa mengajukan diri dengan mudah secara online. Berikut ini panduan mendaftar PBG online seperti dilansir dari situs resmi SIMBG:
- Masuk ke ke situs http://simbg.pu.go.id melalui browser.
- akan masuk ke halaman ‘Beranda’ akan ada opsi untuk dipilih yakni “Daftar” dan “Masuk”. Pilihan menu “Daftar” juga dapat diakses pada bagian atas halaman beranda.
- Muncul form pendaftaran, isi data yang diminta seperti “Daftar Sebagai”, “Alamat Email”, “Kata Sandi”, dan “Kode Keamanan”, kemudian klik centang pada bagian yang menyatakan bahwa menyetujui ketentuan dan syarat yang berlaku. Setelah itu klik “Kirim”.
- Setelah itu, akan dikirimi email untuk proses verifikasi. Buka tautan “Verifikasi” pada email yang diterima dan akan dibawa ke laman SIMBG untuk melengkapi Data Diri Pemohon.
- Setelah melengkapi Data Diri Pemohon, klik “Simpan”, dan proses pendaftaran diri sebagai pemohon telah berhasil.
- Masuk kembali ke Beranda, klik menu “Tambah” untuk menambahkan pendaftaran permohonan PBG. Pemohon bisa melihat beberapa jenis permohonan perizinan, klik “Persetujuan Bangunan Gedung”.
- Klik “Jenis Permohonan” untuk memilih jenis permohonan.
- Klik “Fungsi Bangunan” sesuai dengan PBG yang dimaksudkan.
- Klik “Jenis Bangunan” sesuai dengan PBG dimaksudkan.
- Kemudian pemohon melengkapi Data Bangunan sesuai dengan PBG yang dimaksudkan, dan klik “Simpan”.
- Isi Data Bangunan diisi, pemohon diarahkan ke laman Form Permohonan Konsultasi. Pemohon dapat memperbarui data diri pada laman ini. Klik “Simpan” untuk menyimpan data terbaru dan klik “Selanjutnya”.
- Pada laman berikutnya, pemohon dapat memeriksa kembali Data Bangunan dan Melengkapi Data Alamat Bangunan tersebut. Klik “Simpan” untuk menyimpan data terbaru dan klik “Selanjutnya” untuk melanjutkan.
- Kemudian pemohon akan diarahkan ke halaman Form Data Tanah, klik “Tambah Data” untuk menginput data tanah bangunan. Setelah data terisi lengkap, klik “Simpan”.
- Untuk langkah selanjutnya, pemohon akan diminta untuk mengunggah file-file yang dibutuhkan seperti Data Teknis Tanah, Data Umum, Data Teknis Arsitektur dan Struktur, dan Data Teknis MEP.
- Setelah melalui proses unggah data, pemohon akan dibawa ke halaman Form Pernyataan. Klik Centang pilihan konfirmasi kebenaran data untuk pertanggung jawaban pemohon atas kebenaran data yang telah diisikan dan dokumen yang diunggah pada sistem.
- Centang “Ceklis Jika Setuju” jika Pemohon sudah mencentang semua konfirmasi kebenaran data yang diunggah dan klik “Simpan”.
- Data dan unggahan dokumen pemohon telah tersimpan di SIMBG dan selanjutnya menunggu verifikasi dari TPA/TPT yang ditugaskan, maksimum 28 hari sejak pemohon melakukan pengajuan izin.
- Proses Pengajuan PBG selesai dan “Status Permohonan” dapat dilihat pada Halaman Beranda Pemohon
Verifikasi Dokumen
Dokumen dan pengajuan yang telah diajukan yang sudah diserahkan oleh pemilik gedung akan diperiksa oleh Kepala Dinas Teknis lewat perantara sekretariat.
Kalau ternyata masih ada data yang kurang lengkap, pihak Dinas Teknis akan memberitahukan kepada pemilik gedung untuk melengkapi atau memperbaiki dokumen yang kurang tersebut.
Dokumen Dinyatakan Memenuhi Persyaratan Teknis
Jika dokumen telah memenuhi seluruh persyaratan teknis, Dinas Teknis terkait yang bertanggung jawab atas urusan bangunan di daerah akan mengeluarkan rekomendasi untuk penerbitan pernyataan tertulis kepatuhan terhadap persyaratan teknis. Rekomendasi ini juga akan akan menjadi dasar menjadi dasar penerbitan PBG.
Penerbitan Izin PBG
Selanjutnya, PBG pun sudah terbit melalui Dinas Penanaman Modal Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSPT) atau Dinas Perkim kabupaten/kota atau provinsi. Dalam penerbitan ini, dijelaskan penetapan nilai retribusi daerah, dan pembayaran retribusi daerah. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) akan diterbitkan jika pemilik bangunan gedung sudah menyerahkan bukti pembayaran retribusi.
Setelah PBG diterbitkan, pemilik bangunan gedung bisa memulai konstruksi sesuai tanggal dimulainya pembangunan. Kapan dimulainya proses konstruksi menjadi hal yang sangat penting dalam pengajuan PBG. Sebab, jika PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) telah terbit tetapi pemohon tidak juga memberikan tanggal, ada kemungkinan PBG akan dicabut dan dinyatakan tidak sah.
Informasi Versi Pemohon
Namun berita tersebut berbeda dengan yang berkembang di masyarakat. Sebagian masyarakat mengeluh yang kami rekapitusi apa yang disebut mudah oleh berita di atas terkait pengurusan PBG/IMB adalah sebagai berikut :
- Izin Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) ke Dinas PU setelah selesai lanjut.
Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) adalah surat yang memuat informasi berupa peruntukan lahan dan penggunaan bangunan, intensitas pemanfaatan ruang, dan syarat teknis lainnya yang diberlakukan oleh pemerintah daerah pada lokasi tertentu.
- Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan (SPPL) ke Dinas Lingkungan hidup
- Input data teknis dan desain yg dibuat oleh Arsitek ber SKA atau konsultan melalui Website SIMBG.
Kelengkapan gambar meliputi :
Site Plan, Denah,Tampak 4 Sisi, Potongan, Rencana Pondasi, Detail Pondasi,Rencana Sloof, Detail Sloof, Rencana Ring Balok, Detail Ring Balok, Rencana Pondasi, Detail Pondasi, Rencana Kusen, Detail Kusen, Rencana Plafon, Detail Plafon, Rencana Atap, Detail Atap, Rencana Titik Lampu, Rencana Jaringan Air Bersih, Jaringan Air Kotor, Detail Septik Tank, Detail Tangga Jika Bertingkat, Perhitungan Struktur dan Spesifikasi Bangunan.
- Input SKA arsitek penanggung jawab yg masih berlaku.
- Jika data-data point (3) & (4) diterima selanjutkan adalah evaluasi dan konsultasi antara Arsitek penanggung jawab kepada Tim Profesi Ahli (TPA) atau Tim Profesi Teknis (TPT).
Calon TPA/TPT ( tim profesi ahli/teknis ) adalah pakar dari keprofesian atau perguruan tinggi atau pemerintah yang mendaftarkan diri untuk bekerja dibawah Pemerintah dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
Calon TPA harus memiliki keahlian di bidang antara lain :
Arsitektur Bangunan dan kota;
- Struktur;
- Mechanical Electrical Plumbing (MEP);
- Kebakaran;
- Cagar Budaya;
- Bangunan Hijau (Green Building);
- Lanskap;
- Interior;
- Keselamatan Konstruksi;
- Pembongkaran;
- keahlian lainnya terkait bangunan.
- Apabila langkah ke (5) sdh disetujui maka akan keluar persetujuan dan nilai retribusi yg harus dibayar melalui Bank BPD TPA
- Jika (6) langkah tersebut di atas sudah selesai anggaplah izin anda selesai.
Demikian gambaran Langkah-langurus PBG/IMB sekarang, semoga tidak membuat masyarakat awam pusing tujuh keliling he…he…
Informasi dari Dinas Teknis
Informasi dari Dinas PUPR dan Pertamanan Kota Banjarbaru, Kalimantan Selatan persyaratan yang harus siapkan dalam bentuk pdf adalah sebagai berikut :
- Data Umum
- KTP/KITAS
- Informasi KRK/KKPR
- Surat Perjanjian
- Data Penyedia Jasa Perencanaan
- Data Teknis Tanah
- Dokumen Kepemilikan Tanah
- Gambar Batas Tanah yang Dikuasai
- Gambar dan Informasi Hasil Penyelidikan
- Data Teknis Arsitektur
- Data Teknis Struktur
- Data Teknis Mekanikal, elektrikal dan Plumbung
Semuanya dientry dan diupload pada aplikasi SIMBG dengan link https://simbg.pu.go.id.
Petugasnya dengan senang hati akan membantu kita kalua ingin berkonsultasi dan dapat pula memberikan pendampingan.
Nah, itulah informasi mengenai PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). Semoga informasi ini bermanfaat
Referensi :
- Muhammad Choirul Anwar, Kompas.com
- Vista Education, Pinhome